1세대 1주택에 대한 비과세는 널리 알려진 세법 내용이지만 생각보다 단순하지 않다. 실제 적용에 있어서 고려해야 할 부분이 많기 때문이다. 또한 1세대가 2주택을 보유한 경우에도 주택 양도시 비과세를 하는 특례도 존재한다. 1세대 1주택 비과세와 특례규정에 대해 간단히 살펴본다.

◎ 1세대 1주택 비과세란?

1세대 1주택 비과세는 국민의 주거생활 안정과 거주‧이전의 자유를 보장하기 위하여 인정되고 있는 제도이다. 때문에 주거와 상관없는 비거주자에게는 적용이 되지 않고 거주자에게만 적용되는 규정이다. 이 규정의 판단 시점은 양도일을 기준으로 한다. 보통의 양도시점은 잔금청산일이지만 잔금청산보다 등기접수일이 빠른 경우에는 등기접수일을 양도일로 보므로 이 시점에 1세대 1주택이어야 한다. 1세대란 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 뜻한다. 이 때 세대구분은 단순히 공부상으로 하는 것이 아니라 주민등록상 분리가 되어 있더라도 실질적으로 같이 사는 경우 1세대로 보게 되므로 주의가 필요하다. 1주택은 주택이 한 채여야 한다는 것으로 거주하고 있는 주택 외에 주거용으로 임대하는 오피스텔이나 주택이 있는 경우 2주택에 해당되어 양도소득세가 과세된다.

◎ 1세대 1주택 비과세 특례

1세대 1주택 비과세 제도의 취지를 고려하여 부득이한 사유로 인해 1세대 2주택이 되는 경우에는 예외적으로 그 중 1주택을 주택으로 보지 않아 양도소득세가 비과세 되는 특례 규정이 있다.

1) 대체취득을 위한 일시적 2주택인 경우

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택을 보아 양도소득세를 비과세한다.

2) 주택을 상속받은 경우

기존에 주택을 1채 보유하고 있다가 상속으로 인해 2주택이 된 경우에는 기존주택을 양도하는 경우에 특례규정을 적용받을 수 있다. 주의할 점은, 상속받은 주택을 양도하거나 상속이 개시된 후 취득한 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세된다는 것이다.

3) 혼인 등으로 인한 비과세 특례

1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 각각 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택 비과세 특례 규정을 적용하여 양도소득세가 비과세 된다.